Comprar e vender casa em Portugal

Procedimentos legais

Artigo sobre COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS elaborado por GRUPO ARE "Algarve Real Estate" em colaboração com a Advogada Drª Rita Branco, especializada em Direito Imobiliário Português, vamos explicar-lhe todo o processo de Compra e Venda de imóveis de uma forma simples, contudo, com referência a todo o processo legal português.

1 - Como funciona a Compra e Venda de Imóveis em Portugal?

Em Portugal, a Compra e Venda de Imóveis é realizada através de uma Escritura Pública. Posteriormente a Escritura Pública é válidada com o registo da Escritura na Conservatória do Registo Predial. A partir deste momento o imóvel fica registado no nome do(s) comprador(es). A Escritura Pública apenas pode ser realizada na presença de um Notário ou na Conservatória do Registo Predial. 

CONCEITO E ENQUADRAMENTO

“Compra e venda um contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço” – Artigo 874.º do Código Civil.

O processo de compra e venda de imóveis em Portugal é simples e conta as seguintes obrigações:

1. Aquisição de Propriedade - A transmissão da propriedade do imóvel ou da titularidade do direito de usufruto;
2. Entrega de Propriedade - A obrigação de entregar o imóvel;
3. Pagamento - A obrigação de pagar o preço. – Artigo 879.º do Código Civil.

A compra e venda é um contrato real quanto ao efeito uma vez que a constituição ou transferência do direito dá-se por mero efeito do contrato – cfr. art. 408º nº1. do Código Civil. As partes (comprador e vendedor) podem acordar que a transmissão fique subordinada a um acontecimento futuro incerto, isto é, que o contrato fique sujeito a condição suspensiva, ou até dependente do pagamento do preço, ou seja, sujeito a uma cláusula de reserva de propriedade.

2 - Como funciona o Processo de compra e venda?

• A compra e venda de um imóvel requer a verificação da documentação relativa ao imóvel. É importante que toda a documentação seja válida e os bens estejam devidamente regularizados.
• Para verificar a legalidade dos prédios a nível registral, fiscal, da existência de eventuais ónus ou encargos é aconselhável apenas a intervenção de profissionais qualificados – advogados e solicitadores com especialização em Direito Imobiliário.
• O acordo sobre as condições do negócio entre o vendedor e o comprador deverá ser verificado.
• Toda a documentação do imóvel que deve ser facultada ao comprador.
• É aconselhável a celebração de contrato promessa de compra e venda através do qual as partes fixam as condições do negócio (preço, condições de pagamento, valor do sinal e outras).

3- Fases do Processo de Compra e Venda:

3.1 - Buscas e pesquisas sobre o título legal do Imóvel:

Antes da celebração do contrato promessa de compra e venda deverá proceder-se à verificação da documentação do prédio que poderá ser obtida junto das Conservatórias do Registo Predial, Serviços de Finanças e Câmaras Municipais, existindo casos em que pode existir necessidade de consultar outras entidades.

3.2 - Documentos necessários para a compra de um Imóvel:

• Contrato de compra e venda - A lei estabelece que o contrato de compra e venda de um imóvel deve ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado por advogado ou solicitador. Nesta escritura ou documento particular intervêm, normalmente, o comprador e o vendedor. Em casos especiais poderão intervir outras entidades tais como, representantes de instituições de crédito, procuradores em representação do comprador ou do vendedor, cônjuges que devam prestar o seu consentimento à venda, interpretes no caso dos compradores ou vendedores não compreenderem a língua Portuguesa etc.

No que respeita aos documentos necessários para a escritura, podemos distinguir entre os documentos relativos aos intervenientes e os documentos relativos ao imóvel.

3.2.1 - Documentos e informações necessários relativos aos intervenientes do contrato de compra e venda:

3.2.1.1 - No caso de pessoas singulares:

• Documentos:
  • bilhete de identidade / cartão cidadão e cartão de contribuinte.
• Dados pessoais:
  • estado civil (casado, solteiro, divorciado, viúvo),
  • regime de casamento (separação de bens, comunhão de adquiridos,
  • comunhão geral de bens),
  • naturalidade (local de nascimento e respetiva freguesia e concelho)

3.2.2 - No caso de pessoas colectivas, e especificamente no caso de sociedades comerciais:

• Certidão do Registo Comercial, emitida há menos de um ano e cartão de identificação de pessoa colectiva (poderão ainda ser necessários outros documentos, tais como actas do conselho de administração ou da assembleia geral, em função do tipo de sociedade, do seu objecto social e da forma de vinculação).
• Documento de identificação dos representantes legais da sociedade que outorgarão em nome da sociedade (Cartão de cidadão ou bilhete de identidade, contribuinte fiscal).

3.3 - Os documentos e informações relativos ao imóvel

3.3.1 - Na Conservatória do Registo Predial:

A Conservatória do Registo Predial dispõe de uma descrição completa de cada prédio, podendo requerer informações a respeito de um prédio inscrito, bastando para o efeito solicitar a emissão de uma Certidão de Teor. Na Certidão de Teor consta a descrição do prédio e a respetiva inscrição em nome do vendedor. A Certidão de Teor permite verificar a legitimidade do vendedor para vender o imóvel em questão, verificar a existência de ónus ou encargos registados sobre o imóvel.

Quaisquer ónus ou encargos, tais como:

• hipotecas,
• penhoras,
• servidões 

devem sempre ser cancelados até à data da escritura.

Na Conservatória do Registo Predial competente pode obter-se uma certidão do registo predial referente ao imóvel e verificar as seguintes situações:

1. Imóvel devidamente legalizado - Se o prédio tem efectivamente a descrição indicada pelo vendedor e se a descrição é igual à indicada na caderneta predial, no Projeto aprovado pela Câmara Municipal e na licença de utilização emitida pela mesma entidade;
2. Legitimidade para vender o imóvel - Se o vendedor é o atual e único proprietário, tendo por conseguinte legitimidade para vender o imóvel;
3. Outros Direitos - Se não existem quaisquer outros direitos registados ou pendentes de registo, susceptíveis de restringir o uso do imóvel.

Documento a obter: Certidão do Registo Predial ou código de acesso à Certidão Predial Permanente emitida há menos de seis meses pela Conservatória do Registo Predial competente.

3.3.2 - No Serviço de Finanças:

Através do recurso aos serviços de finanças, é possível obter informações sobre a situação fiscal do imóvel e apurar qual a entidade responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais relativas ao bem em causa.

1. Imóvel devidamente registado - Se a descrição do imóvel junto das finanças corresponde à descrição do imóvel constante da certidão do registo predial;
2. Estado de Conservação do Imóvel - Se o imóvel se encontra devoluto (esta confirmação não é absoluta, uma vez que podem existir contratos de arrendamento em situação irregular, i.e., que não tenham sido declarados junto dos Serviços de Finanças);
3. Impostos por liquidar - Se não se encontram por liquidar quaisquer quantias referentes ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ou se, pelo contrário, existem dívidas fiscais desta natureza pelas quais o imóvel poderá responder.
4. Avaliação do Imóvel atualizada - Verificar se o Imóvel já foi avaliado pelas regras do CIMI e qual o valor patrimonial Tributário do mesmo (valor sob o qual incidirá o imposto municipal sobre imóveis )

Documento a obter: Caderneta predial, emitida ou atualizada há menos de um ano pelo Serviço de Finanças da área do imóvel ou obtida através da Internet pelo proprietário do imóvel, este documento permite verificar se o imóvel está registado em nome do proprietário, as suas áreas, composição, confinantes e valor patrimonial tributário (valor fiscal do imóvel após avaliação efetuada pelo Serviço de Finanças)

3.3.3 - Na Camara Municipal

Na Camara Municipal temos acesso a:

• Licenciamento do imóvel
• Segunda via da Ficha Técnica da Habitação
• Consulta dos principais Planos Municipais de ordenamento do território
• Obtenção de Documento Comprovativo da Renúncia ao respetivo direito legal de preferência.

DOCUMENTOS A OBTER:

Licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal da área do imóvel (em certas situações específicas, a licença de utilização poderá ser substituída pela licença de construção ou até dispensada, no caso de se tratar de um imóvel construído antes de 7 de Agosto de 1951 – isto é - antes da entrada em vigor do Regime Geral das Edificações e construções, ou no caso do imóvel ter inscrição matricial (na repartição de Finanças) em 1937. Este documento permite verificar se o imóvel está devidamente licenciado pela Entidade competente para habitação, comercio ou serviços.

Certidão emitida pela Câmara Municipal da área do imóvel, comprovativa da recepção provisória das obras de urbanização ou comprovativa da prestação de caução suficiente para garantir a conclusão das obras de urbanização (apenas quando esteja em causa a primeira transmissão de imóveis construídos em lotes ou de fracções autónomas desses imóveis);

Ficha Técnica de Habitação : A Ficha Técnica de Habitação é um documento que descreve as características técnicas e funcionais da habitação e é obrigatória a sua apresentação na data da escritura/documento particular para todos os imóveis cujo requerimento para emissão de licença de utilização tenha sido apresentado após 30 de Março de 2004. 

Sempre que esteja em causa a aquisição de um imóvel novo destinado à habitação, deverá ser solicitada uma cópia da Ficha Técnica de Habitação ou da Ficha Técnica de Habitação provisória, caso o imóvel ainda não esteja concluído. A lei estabelece que a Ficha Técnica de Habitação não pode ser manuscrita (com exceção das assinaturas dos técnicos) e tem de ser redigida em português de forma clara e percetível ao destinatário.

A Ficha Técnica de Habitação deve conter informações sobre os principais profissionais envolvidos no projeto, na construção, reconstrução, ampliação ou alteração, bem como informações sobre o promotor imobiliário, sobre o loteamento, sobre o prédio urbano e sobre a fração autónoma ou habitação unifamiliar que esteja em causa.

Constituem ainda informações obrigatórias, que devem constar da Ficha Técnica de Habitação, as seguintes:

• Garantia da habitação, bem como o seu modo de acionamento em caso de deteção de defeitos;
• Regras de funcionamento do condomínio, caso existam, e contratos de prestação de serviços que tenham sido celebrados;
• Regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.

As plantas referentes ao empreendimento, edifício e fracção autónoma, devem ser identificadas no local próprio da Ficha Técnica de Habitação e constituem um anexo que faz parte integrante do documento.

A elaboração da Ficha Técnica de Habitação é da responsabilidade do promotor imobiliário, devendo este, juntamente com o técnico responsável pela obra, assinar este documento, atestando a veracidade e conformidade das informações constantes da Ficha Técnica de Habitação com os projectos de arquitectura e especialidades relativos ao imóvel.

As escrituras de compra e venda de imóveis cuja licença de utilização tenha sido requerida após 30 de Março de 2004 só poderão ser realizadas caso seja exibida perante o notário/advogado a Ficha Técnica de Habitação do imóvel em causa. Esta obrigação aplica-se tanto às primeiras transmissões, como a todas as transmissões subsequentes.

O proprietário tem a obrigação de conservar a Ficha Técnica de Habitação, enquanto o imóvel for seu e, em caso de venda, deverá entregá-la ao novo proprietário. Em caso de perda, extravio ou danificação deste documento, o proprietário poderá obter segunda via da Ficha Técnica de Habitação junto do promotor do imóvel ou junto da Câmara Municipal competente.

O promotor é obrigado a conservar a respectiva Ficha Técnica de Habitação durante um período de 10 anos, sendo certo que a Ficha Técnica de Habitação ficará igualmente arquivada na Câmara Municipal competente.

Documentos comprovativos da renúncia aos respectivos direitos de preferência, emitidos pela Câmara Municipal e/ou pelo Instituto do Património Arqueológico e Arquitectónico (apenas nos casos em que a lei confere estes direitos de preferência às referidas entidades) ou dos confinantes no caso de um prédio Rustico.

CERTIFICADO ENERGÉTICO E DA QUALIDADE DO AR INTERIOR NOS EDIFÍCIOS

O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e usados a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou aluguer, diretamente pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. O documento tem de ser apresentado aquando a celebração do contrato de compra/venda, locação financeira ou arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence.

É um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de

• A+++ (muito eficiente)
• A++ 
• A+ 
• A 
• B
• C
• D (pouco eficiente),

emitido por técnicos autorizados pela ADENE.

O Certificado Energético contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Este certificado indica medidas de melhoria para reduzir o consumo. O documento é válido por 10 anos.

OUTROS: Caso pretenda recorrer ao crédito bancário para financiar a aquisição, o comprador deverá confirmar quais os documentos exigidos pelo seu banco. Nestas situações, um dos requisitos normalmente exigido consiste na apresentação de registos provisórios de aquisição e de hipoteca.

4 - A elaboração do contrato promessa de compra e venda:

Depois de analisada toda a documentação da propriedade e todos os pressupostos e condicionalismos relacionados com aquisição do imóvel, proceder-se-á à elaboração do contrato-promessa de compra e venda, que é o contrato através do qual as partes se obrigam, por mutuo acordo ou unilateralmente, a celebrar certo contrato futuro e definitivo.

A assinatura de um contrato-promessa de compra e venda mostra-se conveniente naquelas situações em que, existindo interesse em assegurar o negócio, não se encontram ainda reunidas as condições necessárias para a escritura de compra e venda.

Esta situação pode ocorrer por diversos motivos, nomeadamente por não ter sido concluída a construção do imóvel, por estar ainda pendente a constituição da propriedade horizontal, por o imóvel não dispor de licença de utilização, ou por o comprador não dispor do montante necessário para o pagamento do preço ou estar ainda a aguardar a aprovação do financiamento bancário para a aquisição.
Através da celebração de um contrato-promessa de compra e venda, as partes podem desde logo vincular-se (num momento em que não dispõem ainda de toda a documentação necessária para a celebração da escritura ou, muito simplesmente, não convém a uma das partes outorgar imediatamente a escritura) garantindo que, no prazo convencionado, formalizarão a compra e venda.
Neste contrato as partes garantem uma segurança jurídica em caso de atraso ou incumprimento do contrato.
Muitas vezes, a decisão de celebrar um contrato-promessa de compra e venda prende-se exclusivamente com a necessidade de formalizar com urgência um documento vinculativo entre as partes, sendo certo que a marcação e formalização de uma escritura pública de compra e venda, por mais célere que possa ser, nunca será tão rápida como a celebração de um contrato-promessa.
A decisão sobre celebrar ou não um contrato-promessa de compra e venda estará pois dependente da situação concreta do negócio e dos respectivos intervenientes.

Elementos essenciais de um contrato-promessa de compra e venda:

O conteúdo de um contrato-promessa de compra e venda poderá variar consideravelmente em função das circunstâncias concretas das partes, da situação do imóvel objecto do contrato e do modelo de negócio pretendido.

Por conseguinte, o contrato-promessa pode e deve conter todas as condições e obrigações que estiveram na base do negócio, nomeadamente, cláusulas essenciais e acessórias, quaisquer condições suspensivas ou resolutivas que possam ter sido definidas, definição do preço e as condições e prazos de pagamento, definição de data para a outorga do contrato definitivo, identificação das garantias e penalidades aplicáveis e todas as restantes cláusulas necessárias para salvaguarda do interesse das partes envolvidas no negócio.

Por outro lado, a análise dos documentos do imóvel pode revelar circunstâncias relativas ao mesmo que devam ser acauteladas no clausulado do contrato-promessa de compra e venda. É comum, por exemplo, incluir no contrato-promessa de compra e venda a obrigação do vendedor proceder à regularização de desconformidades verificadas nos documentos do imóvel.
Finalmente, as condições físicas do imóvel poderão também justificar a inclusão de disposições específicas no contrato-promessa. É frequente incluir no contrato-promessa obrigações do vendedor no sentido de promover determinadas obras ou reparações no imóvel, antes da celebração da escritura pública.
Resumidamente, podemos indicar os seguintes elementos essenciais que devem constar de um contrato-promessa de compra e venda:

1. Identificação completa das partes (para as pessoas singulares: nome, naturalidade e nacionalidade, estado civil, residência, número de bilhete de identidade/cartão de cidadão e número de contribuinte; e, para as pessoas colectivas: denominação social, sede, capital social, número de matrícula e de pessoa colectiva e identificação de quem representa a sociedade com menção da qualidade e poderes com que o faz);
2. Identificação completa do prédio objecto da promessa: (localização e composição, número da descrição do prédio junto da Conservatória do Registo Predial, artigo matricial sob o qual o prédio se encontra inscrito no Serviço de Finanças e número, data de emissão e entidade emitente da licença de utilização ou de construção ou menção da sua dispensa);
3. Estipulação da promessa, especificando:
   • Se se trata de uma promessa bilateral ou unilateral e
   • Se o imóvel é ou não adquirido livre de ónus, encargos ou outras responsabilidades, e livre e desocupado de pessoas e bens;
4. Preço e forma de pagamento, incluindo a indicação do montante do sinal e dos respetivos reforços, sendo caso disso;
5. Prazo para a realização da escritura de compra e venda e indicação de quem deve proceder à respetiva marcação;
6. Momento da entrega do bem, (de grande importância face à possibilidade da sua retenção nos termos do art.º 755.º, n.º 1, alínea do Código Civil). Verificando?se a entrega do bem, passa a existir obrigatoriedade de proceder ao pagamento de IMT com exceção dos prédios destinados à habitação própria e permanente
7. Quaisquer condições às quais as partes pretendam sujeitar a compra e venda do imóvel e as consequências da sua não verificação;
8. Indicação das garantias e deveres das partes, por exemplo:
   • Declaração para os devidos efeitos legais que à data da escritura de compra e venda do imóvel a propriedade estará devidamente demarcadas nos termos legais para efeitos do cadastro predial, as áreas constantes na matriz predial coincidem com a descrição predial e as plantas aprovadas pela Camara Municipal de através da licença de utilização
   • Declaração que nos preliminares e na formação do presente contrato não omitiram aos Promitentes-compradores qualquer informação ou facto que os Promitentes-compradores devessem ter conhecimento na ponderação da sua vontade de realizar o negócio, quer quanto ao estado físico e jurídico do Prédio, que possam ter implicações diretas ou indiretas na presente venda do Prédio desocupado e livre de ónus encargos ou responsabilidades.
   • Declaração que a propriedade está devidamente registada na Conservatória de Registo Predial e inscritos na matriz, a seu favor.
   • As áreas e construções existentes corresponderão às áreas e composição descritas na respetiva documentação, matricial, predial e Camararia pelo que em caso de discrepância deverá ser retificado antes da data da escritura.
   • Livre de quaisquer ónus hipotecas, encargos ou responsabilidades, e devoluto.
   • Declaração de que tanto quanto é do seu conhecimento, não há qualquer notificação, reclamação, ação judicial de arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que possa afetar o seu direito sobre o Prédio, junto de Tribunal, de qualquer departamento governamental ou autoridade local que de algum modo afete ou venha a afetar o cumprimento dos deveres aqui consignados.
   • Com exceção das cláusulas do contrato promessa, não existe qualquer contrato-promessa de arrendamento ou outro, seja de que natureza for, relacionado com o Prédio ou parte dele, que possa materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte dos promitentes-compradores
   • Não há dívidas às autoridades fiscais relacionadas com os imóveis, resultantes da aquisição ou utilização pelo Promitente vendedor.
   • O Prédio está em regulares condições de habitabilidade e com todo o seu equipamento e redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos, gás em normais condições de funcionamento e não sofreu qualquer tipo de alteração na sua configuração e confrontações;
   • Caso exista, na presente data, qualquer apólice de seguro sobre a propriedade objeto do presente contrato, os Promitentes-Vendedores obrigam-se a mantê-la em vigor até à data da escritura pública de compra e venda.
9. Indicação do modo de notificação entre as partes sobre assuntos relacionados com o Contrato e indicação do local onde as notificações deverão ser recebidas
10. Indicação da intervenção de mediação imobiliária.
    • Nos termos do disposto no artigo 40.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, as partes são obrigadas a mencionar no contrato promessa e na escritura a intervenção da empresa de mediação imobiliária, uma vez que se omitir a informação sobre a intervenção desta no contrato incorre na pena aplicável ao crime de desobediência previsto no art.º 348.º do Código Penal.
    • As partes deverão mencionar que recorreram a mediação imobiliária prestada por … , titular da licença n.º … /registado(a) no Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. sob o n.º … / não recorreram a mediação imobiliária.
11. Responsabilidade da MEDIADORA IMOBILIARIA
    • A mediadora imobiliária devem proceder à verificação da existência de ónus sobre os imóveis prometidos.
    • Segundo o Supremo Tribunal de Justiça, essa responsabilidade existe na medida em que a mediadora está obrigada a certificar-se, antes da celebração do contrato de mediação, por todos os meios ao seu alcance, se sobre o imóvel recaem quaisquer ónus ou encargos e a informar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado.
    • Não o fazendo, e com isso levando a promitente compradora a aceitar celebrar o contrato promessa de compra e venda e a entregar ao vendedor o respetivo sinal, ela fica obrigada a reparar o dano causado e cujo valor corresponde ao do sinal entregue.
    • Essa responsabilidade é solidária com a do promitente vendedor obrigado a devolver o sinal em dobro pelo incumprimento do contrato, até ao valor do sinal em singelo.
    • Embora tenham causas diferentes tal não obsta a que possa existir solidariedade entre elas. Necessário é que tenham o mesmo fim, ou seja, a satisfação do mesmo interesse do credor.
    • Donde resulta que, tendo o promitente vendedor e a mediadora ambos a obrigação de reparar o mesmo dano, ou seja, estando obrigados a prestações com a mesma finalidade, tem de haver solidariedade entre ambos. Mesmo que isso acarrete um benefício para o promitente vendedor, reduzindo o valor que este está obrigado a pagar sozinho.
12. Consequências em caso de incumprimento do contrato, nomeadamente, a sujeição ao regime da execução específica previsto no artigo 830° do Código Civil.
    • O contrato-promessa e o sinal normalmente estão relacionados, mas não se confundem. Sendo que o primeiro corresponde a uma convenção autónoma e o segundo a uma clausula acessória. O incumprimento das partes poderá levar a várias consequências. Se ambas as partes incumprirem, em princípio a solução será a da restituição do sinal em singelo.
    • Já se for quem constituiu o sinal a incumprir (normalmente é o promitente-comprador), a consequência será a que o outro contraente (promitente-vendedor) pode fazer sua a coisa inicialmente entregue como sinal.
    • Se o não cumprimento partir de quem recebeu inicialmente o sinal (promitente-vendedor), então o promitente-comprador poderá exigir a entrega do sinal em dobro.
    • Se para além do sinal, houver também entrega da coisa prometida, no caso de incumprimento o lesado poderá ter direito não só à restituição do sinal, como à parte do preço que possa já ter pago, e ainda terá direito à diferença do valor inicial da coisa com o seu valor actual.
    • Por fim, e em caso de ainda não haver um incumprimento definitivo da obrigação, pode ainda aquele que viu o seu direito lesado, vir a recorrer à execução específica. Esta corresponde ao caso em que o tribunal emite uma sentença que produzirá os mesmos efeitos jurídicos da declaração negocial que não foi realizada, operando assim a constituição do contrato definitivo
13. Reconhecimento Notarial da assinatura:
    • No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o contrato-promessa de compra e venda deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes (consoante se trate de uma promessa unilateral ou bilateral) e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção.
14. Cláusula de cessão de posição contratual" de promitente-comprador num contrato-promessa de compra e venda
    • O contrato-promessa de compra e venda pode prever a faculdade de o promitente-comprador ceder a sua posição contratual a um terceiro.
    • Caso o contrato-promessa de compra e venda não preveja esta faculdade, a cessão de posição contratual fica sujeita a uma autorização prévia a ser prestada pelo promitente vendedor. Ceder a posição contratual significa transmitir a um terceiro a posição de promitente-comprador num determinado contrato-promessa de compra e venda, passando esse terceiro a ser o titular de todos os direitos e deveres que para o promitente-comprador emergem desse contrato-promessa. A cessão de posição contratual, investindo o terceiro na posição de promitente-comprador, tem como consequência a desvinculação do promitente-comprador inicial.
    • Tanto a cedência da posição contratual, como a simples possibilidade de cedência prevista no contrato-promessa de compra e venda, têm consequências fiscais em sede de IMT. Com efeito, a lei fiscal presume a existência de uma transmissão onerosa sempre que se verifica uma cessão da posição contratual (actual ou potencial), taxando-a como se se tratasse de uma verdadeira transmissão, ou seja, o imposto incide sobre o valor do sinal pago pelo comprador mas à taxa aplicável ao valor total.
    • Sempre que o contrato definitivo seja celebrado ou que o facto tributário ocorra antes da celebração do contrato definitivo que opere a transmissão jurídica do bem e o contraente já tenha pago o imposto devido por esse facto só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao que serviu de base à liquidação anterior No caso de o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção proceder-se-á à anulação parcial ou total do imposto
    • A inclusão de cláusulas no contrato-promessa que permitam ou prevejam a possibilidade de o promitente comprador ceder a sua posição contratual a um terceiro deve ser sempre cuidadosamente ponderada, atentas as consequências fiscais associadas.
15. Incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda: consequências:

As consequências do incumprimento do contrato-promessa podem estar previstas no próprio contrato. Na falta de estipulações específicas no contrato-promessa de compra e venda, aplicam-se as regras gerais previstas no Código Civil. O Código Civil estabelece as seguintes regras supletivamente aplicáveis:

• Em caso de incumprimento por parte do promitente-comprador, este perderá o sinal que tenha entregado a favor do promitente vendedor;
• Em caso de incumprimento por parte do promitente vendedor, este constitui-se na obrigação de restituir, em dobro, ao promitente-comprador o sinal que este já tenha pago; em alternativa à restituição do sinal em dobro, nas situações em que tenha existido tradição da coisa (isto é, transmissão da posse sobre o imóvel), pode o promitente-comprador exigir o valor do imóvel determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha sido pago;
• No contrato promessa deverá ser indicado o prazo para que se considere que existe incumprimento e não apenas mora (atraso no cumprimentos). Poderá ser indicado que considerar-se-á incumprimento definitivo sempre e quando estando uma parte em mora (atraso no cumprimentos) a contraparte proceda à interpelação admonitória (enviar uma comunicação escrita ) daquela fixando um prazo razoável para o cumprimento da obrigação em causa e a mesma reincida no não cumprimento da sua obrigação dentro do mesmo.
• Assim sendo, as partes devem fixar logo no contrato o prazo considerado razoável para o cumprimento, nos termos e para os efeitos dos artigos 801 a 808 do Código Civil, a após o vencimento da obrigação de outorgar a escritura para que esse atraso (mora) se converta em incumprimento definitivo.
• Caso a parte volte a não cumprir na data indicada a contraparte deverá enviar uma nova comunicação escrita nos moldes acordados no contrato indicando que o contrato se considera definitivamente incumprido perdendo o sinal ou dando direito à parte de receber o que pagou em dobro.

Em alternativa às indemnizações acima referidas, pode, a parte não faltosa, optar por requerer ao tribunal a execução específica do contrato, com vista a obter do tribunal uma sentença que substitua a declaração negocial do promitente faltoso, obtendo deste modo o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.

5 - Registo provisórios (aquisição e/ou hipoteca) a favor do comprador

O registo provisório de aquisição consiste no registo de aquisição a favor do comprador, antes da celebração da escritura de compra e venda.

O vendedor declara no acto de registo que prometeu vender aquele imóvel ao comprador pelo preço definido no contrato promessa.

O registo provisório de hipoteca consiste no registo de uma hipoteca sobre o imóvel antes de celebrada a respectiva escritura de hipoteca (que na maior parte dos casos é celebrada juntamente com a escritura de compra e venda).

Estes registos servem para garantir prioridade registral relativamente a quaisquer outros registos que, por hipótese, pudessem ser promovidos por terceiros até à data da escritura (como por exemplo, penhoras ou hipotecas).

• Registo provisório de aquisição deve ser assinado pelo promitente vendedor (devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente, ou, em alternativa, ser o pedido de registo assinado presencialmente na Conservatória do Registo Predial). Caso exista contrato-promessa de compra e venda assinado e com as assinaturas reconhecidas, o pedido de registo pode ser assinado por advogado/solicitador ou pelo próprio promitente-comprador, desde que a requisição de registo seja acompanhada do contrato-promessa (ou de cópia certificada do mesmo).
• Registo provisório de hipoteca, o respetivo pedido deve ser assinado pelo promitente-comprador (devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente, ou, em alternativa, ser o pedido de registo assinado presencialmente na Conservatória do Registo Predial), desde que tenha previamente apresentado o registo provisório de aquisição a seu favor (em termos práticos, estes registos são apresentados em simultâneo, sendo que o de aquisição será levado a registo antes do de hipoteca).

Os registos provisórios caducam seis meses a contar da data da sua apresentação, caso não sejam convertidos em definitivos (embora possam ser objecto de renovação).

Após a outorga da escritura/documento particular autenticado de compra e venda e de hipoteca, quando for o caso, os registos provisórios de aquisição e de hipoteca devem ser convertidos em definitivos (retroagindo os efeitos da aquisição e da hipoteca, para efeitos registrais, à data em que foram apresentadas as requisições dos registos provisórios).

Se é certo que os registos provisórios, habitualmente, costumam ter lugar apenas quando existe financiamento de aquisição (por se tratarem de uma exigência por parte do banco), a verdade é que a realização de registos provisórios de aquisição — mesmo quando não está um banco envolvido — constitui uma garantia adicional para o comprador.

Com efeito, um registo provisório de aquisição pode dar ao comprador a segurança de saber que, quando fizer a sua escritura de compra e venda, poderá converter o registo de aquisição em definitivo, fazendo "cair" o registo de outros ónus ou encargos que entretanto possam ter sido registados sobre o imóvel.

Caso não sejam feitos registos provisórios, nem de aquisição nem de hipoteca, o registo da aquisição deverá ser promovido logo após a outorga da escritura pública de compra e venda.

Por último, refira-se que qualquer pedido de registo deverá ser instruído com a caderneta predial ou certidão de teor matricial do imóvel.

6 - Celebração da Escritura Pública

Antes de realizar a Escritura Pública Notarial ou Documento particular autenticado de compra e venda de um imóvel, deve proceder-se a um conjunto de verificações no sentido de confirmar a respetiva situação jurídica. Muitas das questões associadas à situação jurídica do imóvel podem ser verificadas através dos documentos relativos ao imóvel, que são habitualmente fornecidos pelo vendedor, os quais já foram referidos nos passos anteriores.

Os documentos necessários para a escritura/documento particular são os indicados nos tópicos 3.1

Para além dos documentos acima referidos e para além das verificações acima indicadas, é também importante verificar se existem direitos de preferência a favor de terceiros que não o Estado (proprietários de prédios confinantes, no caso de estar em causa a transmissão de um prédio rústico, ou proprietários de outros prédios rústicos situados na mesma área, no caso de se tratar de um prédio rústico incluído em zona de Reserva Agrícola Nacional, arrendatários do imóvel, etc.).

Caso existam direitos de preferência a favor de terceiros, deverão ser exigidos ao vendedor comprovativos de que os titulares dos respectivos direitos de preferência foram notificados para exercer tal direito e que renunciaram ao exercício do mesmo (expressamente ou por terem deixado passar o prazo para o efeito).

Finalmente, caso incida uma hipoteca sobre o imóvel, deverá ser exigido ao vendedor que assegure o respectivo cancelamento, apresentando o mais tardar na data da escritura, documento de distrate da mesma. Esta situação é frequente, tendo em consideração que é usual os promotores imobiliários financiarem as suas promoções oferecendo em garantia os imóveis objecto da promoção, procedendo posteriormente ao cancelamento da hipoteca relativamente a cada fracção autónoma, lote ou moradia, à medida que estas vão sendo vendidas.

Para além dos aspectos jurídicos acima referidos, antes da compra de um imóvel o comprador deverá sempre proceder a uma verificação da situação física em que o mesmo se encontra

• confirmação no local,
• confirmação das áreas,
• características e delimitação do imóvel,
• confirmação da localização,
• estado de conservação,
• actividades desenvolvidas pelos vizinhos susceptíveis de prejudicar o uso do imóvel,
• etc

Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)

O pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis(IMT) deve ser efectuado junto do Serviço de Finanças competente ou através da internet (www.e-financas.gov.pt), antes da realização da escritura de compra e venda pelo comprador, caso não haja lugar à isenção deste imposto.

O valor que serve de base à liquidação do IMT é o valor patrimonial tributário do imóvel ou o valor da transmissão, consoante aquele que for mais elevado. O montante do IMT é determinado mediante aplicação das taxas previstas no Código do IMT, as quais se encontram distribuídas por escalões. Tanto os escalões como as taxas são habitualmente alterados anualmente, pela Lei que aprova o Orçamento de Estado.

TAXAS DE IMT

• Prédios rústicos – 5%
• Prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação 1% a 6%
• Prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação própria e permanente 0% a 6%
• Outros prédios e outras aquisições - 6,5%
• Prédios adquiridos por entidades que tenham domicílio fiscal em país, Território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças - 10%

Tabelas do IMT para o ano de 2015

Habitação Própria e Permanente

A tabela aplica-se à compra de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente à habitação própria e permanente em Portugal Continental. Os imóveis que não ultrapassem os 92.407 euros estão isentos.

Habitação Secundária e para Arrendamento

Já na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente à habitação, não abrangido no quadro anterior, no Continente, aplicam-se as seguintes taxas.

Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) no caso de aquisição de imóvel destinado à habitação

Regra geral, a isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis) deve ser solicitada antes do ato ou contrato que originou a transmissão e sempre antes da liquidação que seria de efectuar.

Beneficia de isenção se adquirir um imóvel exclusivamente destinado a habitação própria e permanente, e se o valor patrimonial tributário ou o valor declarado do imóvel não exceder o valor previsto no art. 9º do CIMT, ou seja, em 2015 de € 92.407 euros

Estes benefícios ou reduções de taxa também se aplicam à permuta de imóveis se o imóvel que recebe se destinar a habitação própria e permanente, ou se destinar exclusivamente a habitação, e se a diferença de valores patrimoniais tributários ou a diferença declarada de valores (a maior das duas) entre o imóvel que entrega e o que recebe, não exceder, o valor previsto no artº 9º.

O benefício de isenção aplica-se apenas a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente e não a terrenos destinados à construção desses imóveis.

Se aos bens for dado destino diferente no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda, se os imóveis não forem afectos à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da aquisição ou se, havendo lugar à avaliação do bem que deva produzir efeitos em sede de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis), o VPT (valor patrimonial Tributário) for superior ao valor previsto no art. 9º do CIMT (Código Imposto municipal sobre Transmissões)

Prazo para Pagamento do IMT:

No momento da celebração da escritura pública de compra e venda, o comprador deverá ainda entregar ao Notário ou ao Advogado ou Solicitador as guias de liquidação referentes aos impostos devidos pelo comprador: IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis) e do Imposto de Selo (I.S) com o comprovativo de pagamento, excepto nas situações em que a aquisição esteja isenta deste imposto IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis). Em geral, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis) deve ser pago no dia da liquidação ou no 1º dia útil seguinte. Se o acto ou contrato for celebrado no estrangeiro, o imposto deverá ser liquidado e pago durante o mês seguinte ao da transmissão.

Pagamento do Imposto do Selo sobre o valor da aquisição

O Imposto de Selo sobre o valor da aquisição tem um âmbito variado de incidência, abrangendo todos os actos, contratos, documentos, livros, papéis e outros factos previstos na Tabela Geral do Imposto do Selo.

O interesse económico pertence, aos adquirentes em caso de aquisição onerosa do direito de propriedade (ex.: compra de prédio urbano) ou de figuras parcelares desse direito sobre bens imóveis (ex.: aquisição de fracção autónoma em prédio urbano). É na Tabela Geral do Imposto do Selo que estão previstos os valores tributáveis deste imposto, reportando?se, ainda, as taxas do imposto aplicáveis, ao momento em que o mesmo é devido.

O imposto do selo deverá ser entregue pelas entidades a quem incumba essa obrigação, nas tesourarias de finanças ou em qualquer outro local autorizado nos termos da lei, até ao dia 20 do mês seguinte àquele em que a obrigação tributária se tenha constituído.

Este imposto é liquidado pelo comprador na altura da escritura de compra e incide sobre o valor Patrimonial tributário ou valor acordado entre as partes, o que for mais elevado.

Sobre o valor da aquisição: 0,8%.

Sobre o valor do empréstimo: Imposto do Selo s/concessão crédito (Verba 17.1 da TGIS):

• Até 1 ano, por cada mês ou fracção:0,04%;
• De 1 a 5 anos: 0,5%;
• Mais 5 anos: 0,6%.

Emolumentos da escritura ou documento particular e Registo Predial:

Os emolumentos da escritura ou documento particular dependem do notário ou advogado ou solicitador que elaborar o documento.

Registo predial da aquisição a favor do comprador:

O advogado ou o Notário responsável deverá efetuar o registo da aquisição em nome do comprador no prazo de 10 dias da assinatura da escritura ou documento particular. O registo predial de aquisição na conservatória terá um custo de 250,00 euros se apresentado na Repartição ou de 225,00 euros se for apresentado online.

Averbamento da aquisição nas finanças a favor do comprador:

O Notário ou o Advogado após a escritura de compra farão o averbamento na matriz a favor do comprador Desde a data da aquisição os novos proprietários serão responsáveis pelo pagamento dos Impostos e despesas do imóvel.

7 - IMPOSTOS APÓS COMPRA

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Trata-se do Imposto Municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial tributário da habitação. Este valor será determinado por avaliação segundo vários critérios.

O IMI é anual, incide sobre o valor patrimonial tributário constante da matriz predial e é calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de 0,4% a 0,7% (prédios urbanos) ou de 0,2% a 0,4% (prédios urbanos avaliados pelas regras do IMI).

As casas destinadas a habitação própria e permanente (ou habitação para arrendamento na primeira transmissão) podem beneficiar de isenção deste imposto, por um período de 3 a 6 anos, conforme o valor patrimonial tributário do imóvel.

Esta isenção deverá ser requerida, 60 dias após a afectação do imóvel a habitação própria, que terá de ocorrer num período máximo de 6 meses desde a escritura do imóvel no notário ou do documento particular autenticado.

(*) Prédios urbanos habitacionais, construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a Título oneroso

destinados a habitação própria e permanente do proprietário ou agregado familiar.

8 - DEVERES CIVIS

O comprador deverá atualizar o Cartão de Cidadão numa Conservatória do Registo Civil ou numa loja do Cidadão, declarando a sua nova morada. Deverá também atualizar na conservatória do registo automóvel, no IMTT ou numa loja do cidadão, a morada constante do registo de propriedade da sua viatura.